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      人類開始邁入以數字化和網絡化為平臺的智能化社會，正在興起的智能化住宅小區(qū)建設熱潮反映和適應了國際社會信息化和智能化的發(fā)展要求，是 21 世紀的新概念住宅。智能化住宅小區(qū)為住戶提供了一種“以人為本”更加安全、舒適、方便、快捷和開放的智能化、信息化生活空間，從而區(qū)別于傳統(tǒng)的封閉式管理住宅小區(qū)：高墻、防盜門，出入小區(qū)進行嚴格登記，24 小時不間斷的保安巡邏的“高級監(jiān)獄”式的住宅小區(qū)。它依靠高科技手段，既實現了住宅小區(qū)的開放性，拆除了高墻、防盜門、減少或不用人工保安巡邏，又提高了住宅小區(qū)的安全性，實現小區(qū)物業(yè)管理運行的高效化、節(jié)能化和環(huán)保化。它不僅已經成為一個國家經濟實力和科學技術水平的綜合標志之一，而且也是人類社會發(fā)展的必然趨勢。
　　1 智能化住宅小區(qū)的發(fā)展及特點

　　智能化住宅小區(qū)的概念是綜合采用目前國際上最先進的 4C 技術（最先進的計算機技術、控制技術、通信技術和圖形顯示技術），建立一個由小區(qū)綜合信息服務和物業(yè)管理中心、通訊接入網和家庭智能化系統(tǒng)的三位一體“小區(qū)服務與管理系統(tǒng)”。

　　住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)是以科學技術為基礎，依靠先進的設備和科學的管理，利用計算機及相關的最新技術，將傳統(tǒng)土木建筑技術與計算機技術、自動控制技術、通信與信息處理技術、多媒體等先進技術結合的自動化系統(tǒng)。智能化住宅小區(qū)利用高科技手段，通過系統(tǒng)軟件和硬件的組合，改善人們的生活質量、生活環(huán)境、生活方式和生活內容。人們通過高速互聯網，進行各種各樣活動，使人們足不出戶就可以在家里進行工作、學習、娛樂、購物、就醫(yī)、社交等各種目的，同時也可以使人們遠在他鄉(xiāng)通過智能網操縱和控制家中的室內溫度、家用電器等。住宅小區(qū)智能化可以節(jié)約能源，提高居住質量，提高住宅小區(qū)物業(yè)管理、安全防范以及信息服務等方面的自動化程度和綜合服務水平，同時也可以降低運行成本。

　　2 現代化的物業(yè)管理是保障智能化住宅小區(qū)發(fā)揮作用的基礎

　　工程界的熱點是如何采用各種新技術建設有特色的智能化住宅小區(qū)，一批建成的智能化住宅小區(qū)投入運行后，如何管理好智能小區(qū)，智能小區(qū)的物業(yè)管理如何規(guī)范，這已成為目前討論的話題。智能化住宅小區(qū)的建成僅僅是開始，小區(qū)投入運行后，管理系統(tǒng)的應用與維護，對系統(tǒng)的硬件與軟件進行設備更新與升級都是非常重要的，是小區(qū)發(fā)揮智能化作用的保障。在住宅小區(qū)的生命周期內，智能系統(tǒng)可能每隔 8-12 年需要更新一次。智能小區(qū)的物業(yè)管理必須與網絡結合，以網絡為平臺，開展物業(yè)信息管理。網絡由局域網與廣域網組成，局域網在社區(qū)服務、交往、生活方面發(fā)揮作用，廣域網主要在通訊方面發(fā)揮作用。智能小區(qū)系統(tǒng)要既能滿足目前的需要，又能適應以后的發(fā)展。小區(qū)的信息網絡系統(tǒng)要有足夠的安全性，可采用子網隔離和“防火墻”設施等安全控制手段，防止沒有授權住戶的訪問和信息流失。同時，軟硬件產品要符合國際標準和工業(yè)標準。小區(qū)設備要有良好的擴充性和升級能力。以保證小區(qū)智能化與網絡化程度保持先進水平。

　　3 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理內容

　　智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理是指在物業(yè)管理工作過程，以現代先進科學技術為手段，對物業(yè)管理活動進行科學的組織和對物業(yè)進行有效的管理，運用智能化管理方式，實現物業(yè)管理工作過程的自動化、智能化。智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理由宏觀管理和微觀管理組成。

　　3.1 宏觀管理要實現物業(yè)管理公司辦公自動化

　　按規(guī)劃要求完整地將小區(qū)驗收資料、圖紙及交接手續(xù)，小區(qū)平面示意圖，出入口及消防道路示意圖、綠化示意圖、公共設施示意圖、樓體分層的圖紙及文字資料等，利用掃描儀輸入至微機中。這將方便于查詢各樓的基本資料和驗收資料，有利于小區(qū)的綜合管理。

　　安全防范管理系統(tǒng)，小區(qū)圍界設置紅外線防范系統(tǒng)，且與電視控制系統(tǒng)相連，電視監(jiān)控系統(tǒng)通過程序自動調用和切換攝像機的圖像，自動實現對任意圖像點的實時錄像，在監(jiān)視的錄像內容中疊加編號、地址和時間，并可任意回放。電子巡更系統(tǒng)功能可確保小區(qū)內保安人員按系統(tǒng)自動生成路線巡更，用技術手段來督促人防，小區(qū)內主要通道出入口及各樓主要部位均設置巡更點，系統(tǒng)可設置巡更路線及時間，并自動記錄巡更結果，以保證安全質量。信息發(fā)布系統(tǒng)，通過社區(qū)的寬帶網絡及大屏幕公告牌，可向小區(qū)內住戶提供以音、視頻形式的公告，如社區(qū)活動、新聞、天氣、股票、房產信息等居民關心的信息，加強小區(qū)的凝聚力。另外小區(qū)的綠化部分設置背音樂系統(tǒng)，以滿足住戶的文化娛樂需求，提高小區(qū)的文化品味。

　　3.2 微觀管理要實現業(yè)務管理自動化

　?。?）建立小區(qū)內公共設施及房屋設備檔案，登記設施的規(guī)格型號、生產廠家、技術指標、維護說明、日常保養(yǎng)情況、保修記錄等相關記錄。系統(tǒng)自動提示相應設備的檔案和保養(yǎng)維修歷史。記錄小區(qū)綠化施工工程情況，綠化面積、綠化植物的數量及相應費用。

　?。?）建立住戶檔案清冊，用戶可以查詢住戶的檔案資料，包括業(yè)主資料、現住戶資料、驗房資料、居住單元情況、車位使用情況等內容。登記住戶領取各種鑰匙情況，管理系統(tǒng)可按條件查詢，自動統(tǒng)計資料。

　?。?）成立電子業(yè)主委員會。業(yè)主無論大小，都可上網對小區(qū)建設提供建議，發(fā)表自己的見解，物業(yè)管理公司在其管理措施出

　　出臺前，可以廣泛征求廣大業(yè)主的意見，這樣業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理部門之間容易溝通。

　?。?）可視電子對講訪客系統(tǒng)。當有客人來訪時，通過門衛(wèi)的訪客管理機，可以呼叫住戶，并與之通話，經過住戶的確認后方可進入小區(qū)。來訪的客人還需在住戶單位門的主機呼叫住戶，與住戶實現可視對講后，由住戶按動開門鍵，打開電鎖。期間通話保密。

　?。?）表具數據自動抄送。為了小區(qū)業(yè)主的住宅權與隱私權，并防止假冒抄表員闖入民宅，造成住戶的經濟損失。該系統(tǒng)利用電子和傳感技術通過數據采集，實現遠程自動抄表，用戶出遠門可通過移動通訊交費，（電表、媒氣表，水表）任何時間均可知道各戶的用電、用水、用氣數量，數據采集精確，報表清晰、直觀。

　　（6）物業(yè)報修。該系統(tǒng)為小區(qū)住戶提供了物業(yè)報修功能，住戶可以方便地通過家庭中的網絡終端向物業(yè)管理中心報修，中心可以立即知道住戶報修的種類、時間、地點等信息，物業(yè)人員可以為住戶提供及時、優(yōu)質的服務。

　?。?）車輛進出及人員進出管理系統(tǒng)。在小區(qū)或車庫出入口設置車輛出入一卡通管理系統(tǒng)。

　　（8）財務公開管理系統(tǒng)。建設收費自動生成系統(tǒng)，包括收費項目設定和收費項目計算方法的設定，對日常收費過程進行管理，增加小區(qū)管理的透明度。該系統(tǒng)還可自動催繳費、結帳、收據檔案管理等，對用戶開過的所有收據存檔。防止管理疏漏并減少管理人員，降低管理成本。

　　（9）網絡家政服務系統(tǒng)。住戶可以通過系統(tǒng)實現網上購物，網上訂購火車票、飛機票、各種大型活動的門票等票據，雇用鐘點工等服務。也可以實現對住宅的遠程控制，如遠程防盜報警等。

　　4 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理實施要點

　　4.1 智能化要符合國情

　　目前，市場意識敏銳的房地產商已把智能化作為熱賣的焦點。在智能化的大潮中，建筑智能化成了首要的目標，他們認為一個項目自動化程度越高越好，內容越多越好，通信網絡的寬帶越寬越好。人們似乎陷入了工業(yè)技術文明的誤區(qū)，為智能而智能。忘記了建筑的根本是“以人為本”。而且，目前我國物業(yè)管理人員專業(yè)技術能力不強，運行智能化系統(tǒng)有一定的困難，有一些智能化小區(qū)的大部分高智能系統(tǒng)起不到任何作用，閑置不用，只能作為銷售的賣點，住戶無法得到應得的服務。因此建設有中國特色的智能化住宅小區(qū)，一方面可以降價建設成本，另一方面也便于物業(yè)公司管理小區(qū)，住戶也可以實實在在的得到物有所值的服務。

　　4.2 提高物業(yè)管理人員的素質和業(yè)務水平

　　智能化住宅小區(qū)是高科技技術發(fā)展產物，小區(qū)的管理人員只有具備較高的素質和業(yè)務水平才能使智能小區(qū)的物業(yè)管理順利進行。智能小區(qū)的管理人員和技術人員，要有較高的文化水平，專業(yè)人員可以通過招聘外部人員和內部培訓兩個途徑得到。網絡工程師、程序員等計算機專業(yè)人員應高薪聘請，才能留住人才。弱電工程師、技術工人，保安人員以內部培訓為主。行政主管部門應定期舉辦物業(yè)人員培訓班，嚴格要求，今后物業(yè)管理人員均持證上崗，規(guī)范行業(yè)標準，使物業(yè)管理步入專業(yè)化和正規(guī)化運行的軌道。

　　4.3 智能化住宅小區(qū)持續(xù)發(fā)展情況

　　智能化住宅小區(qū)是先進技術的代表者，小區(qū)的智能化系統(tǒng)不是一勞永逸的，要結合市場需要、技術條件、成本等，有步驟、有順序地設置各子系統(tǒng)，且各子系統(tǒng)要留有技術擴充空間，保障智能小區(qū)系統(tǒng)水平不斷提高。行政主管部門做好智能小區(qū)的宏觀管理，建立相應的監(jiān)察檢查制度，管理人員資格審查及培訓工作。宣傳正確的智能化小區(qū)的概念，使人們真正認清智能小區(qū)的各種功能，防止開發(fā)商把智能化系統(tǒng)當作炒作的賣點。保護好消費者的合法權益。